PROPRIÉTAIRE BAILLEUR # 2 : Comptabilité et fiscalité

Sébastien Le dude Immobilier, Société Leave a Comment

749 personnes ont lu cet article

Nous avons exploré dans le précédent article les réflexions préliminaires à ce type de projet. Que ce soit pour un déménagement ou un investissement, le mode de calcul de rentabilité et les hypothèses à prendre en compte restent identiques.

Pour commencer, vous devez définir vos hypothèses de base. Cet exercice vous permettra de les éprouver par le calcul. L’analyse du résultat validera ou non vos premiers souhaits. De plus, Microsoft Excel ou autres tableurs, permettent de “jouer” avec différents facteurs afin de mettre en lumière la meilleure stratégie à appliquer en accord avec vos réflexions préliminaires. 

Voici les hypothèses de base :

      • Contraction d’un crédit immobilier.
      • Location du bien jusqu’au décès, soit une durée de 50 ans.
      • Transmission du bien à ses héritiers. 
      • Vente du bien par ses héritiers pour le partage des parts.

Vous constatez que ces hypothèses sont très simples. Mais, par exemple, si vous souhaitez jouir de ce bien à votre retraite, le calcul n’est pas le même.

Avant de rentrer dans le “vif du sujet”, ces quelques points sont intéressants à évoquer.


L’EFFET DE LEVIER, la confiance en l’avenir !


Ce mécanisme permet, par le biais du crédit, d’investir de l’argent que vous ne possédez pas. C’est un formidable dispositif permettant de créer de la richesse dans le monde entier. Sans crédit, pas de création monétaire, pas de croissance. Mais attention à ses effets pervers. Je vous invite notamment à vous renseigner sur la crise des “subprime” qui a mis à mal l’économie mondiale en 2008 par le seul fait d’une utilisation déraisonnable de ce dispositif. C’est un sujet extrêmement vaste et complexe, mais nous pourrions le résumer par cette maxime.

Le crédit représente le niveau de confiance en l’avenir. A vous de définir ce niveau. Les hypothèses font références à la contraction d’un crédit immobilier. Nous verrons que l’effet de levier doit être retiré de nos calculs afin de pouvoir comparer les deux types de placements (IMMOBILIER VS MOBILIER).

En effet, qui dit placement, suggère placement de ce que nous possédons. Dans notre cas, la comparaison se fera sur une certaine somme d’argent à investir. C’est assez paradoxal quand on y pense : votre banquier est prêt à vous faire un crédit pour l’achat d’un bien immobilier. Que ce soit pour de l’accession à la propriété ou pour un investissement locatif.

En revanche, à ma connaissance, un banquier sera beaucoup moins ouvert à vous accorder un crédit pour réaliser de l’investissement mobilier (on ne parle pas de création d’une entreprise qui est un autre sujet). Les raisons sont multiples et complexes. De plus, c’est un peu hors propos. Tout cela pour vous dire que, dès le départ, ces deux types de placement ne sont pas équivalents à bien des égards. Nous allons voir plus loin une méthode pour réaliser cette comparaison la plus efficient possible.


LA TEMPORALITÉ ? Un « piège » à éviter !


Vous ne jouissez pas de l’argent placé sur une assurance vie ou tout autre placement mobilier. Du moins, pas de la même manière et au même niveau. Généralement, les placements mobiliers sont, soient bloqués jusqu’au terme, soit à rente régulière si c’est un placement avec un capital initial sans versement. Un placement immobilier à une temporalité bien différente dans le cas de la souscription à un prêt.

Le temps : un facteur majeur du placement immobilier

Et c’est bien ce point qui induit un “décalage” du fait de “l’effet de levier”. Bien souvent, la période du remboursement de crédit est un temps d’investissement et n’est que peu souvent rentable. A contrario, à la fin de votre crédit, la rentabilité (cash-flow) est bien souvent au rendez-vous et au-dessus de la rentabilité des placements mobiliers. En plus d’être rentable, vous bénéficiez de ce cash-flow tous les mois. C’est-à-dire que vous pouvez utiliser cet argent comme bon vous semble.

Quelles que soient vos hypothèses de départ, n’oubliez pas ce point. D’une manière ou d’une autre, vous devez arriver à comparer les deux types de placements en utilisant la même temporalité. Cela rejoint le point précédent. Pour comparer, il faut retirer l’effet de levier.


LE COUPLE INFLATION/RÉVISION DE PRIX est votre allié


En analysant l’historique de la différence entre l’inflation et la révision de prix des loyers, je pense que les révisions de prix montent plus vite que l’inflation. Le fait d’avoir une part importante de crédit fixe dans votre passif améliore encore ce phénomène. Votre loyer monte plus vite que vos dépenses à crédit égal dû à ce couple inflation/révision de prix favorable. Cette amélioration est à tempérer lors de la comparaison des placements, comme souvent, car les placements mobiliers montent également. Nous aborderons dans un futur article les détails concernant les révisions de prix des loyers.


VOTRE TEMPS, c’est de l’argent, et c’est vrai partout !


Dans bien des cas, nous ne pensons pas à comptabiliser notre temps passé sur un projet personnel. Certes, il n’est pas évident à quantifier, mais ce calcul est pertinent pour calculer la rentabilité globale. Mais aussi, par exemple, d’évaluer la pertinence d’une gestion interne ou externe de votre location.

Rentrons dès à présent dans les calculs à proprement parler, au travers d’un fichier Excel “Standard“. Sans cas particuliers et sans données personnelles. Il n’est bien évidement pas parfait (car rien n’est parfait 😉) mais présente une bonne base de travail. Comme indiqué précédemment, ces calculs sont à adapter à votre situation.

Un fichier fragmenté en “5 onglets” que nous traiterons indépendamment dans la suite de la chronique.


ONGLET N°05 : LE DÉTAIL DU PRÊT

Montant du prêt et ses intérêts

Afin de connaitre le montant de l’investissement, nous pouvons intégrer le crédit. Mais sans l’effet de levier. Nous verrons comment après.

Cet onglet est très simple à renseigner. Liens utiles en bas de l’article pour télécharger des exemples tout fait, à modifier si besoin.
Dans un premier temps, la seule donnée qui va nous intéresser est le montant du prêt. Mais nous verrons par la suite qu’il est intéressant de connaitre les intérêts de ce prêt.


ONGLET N°04 : LES IMPÔTS

La but de cet article n’est pas de vous initier à Excel. On ne va pas s’étendre outre mesure sur les calculs automatiques mis en place. Le but est de comprendre une démarche. N’hésitez pas toutefois à faire part de vos demandes de détail sur ce fichier.

Ce tableau définit la somme totale de vos impôts sur la durée de l’investissement, qualifié de “période“. On indexe le montant de l’impôt à l’inflation moyenne estimé sur la période. Le législateur met à disposition un simulateur.

Si vous êtes dans le cas le plus simple, comme moi, d’une seule mise en location de maison vide sans SCI* et sans travaux, votre régime fiscal est le micro foncier. Renseigner la case 4BE en plus de toutes les informations personnelles. C’est loin d’être une optimisation fiscale mais dans ma situation et dans l’état de mes connaissances, je ne crois pas qu’il y ait une optimisation fiscale facile à mettre en œuvre.

Néanmoins, je regarde régulièrement ce point. Car c’est une charge très importante qui pénalise bien souvent la rentabilité d’un bien. Mais pour modérer mes propos, il ne faut pas croire que les placements mobiliers n’ont pas d’impôts, loin de là. Le sujet de la fiscalité des placements mobiliers est vaste et complexe. C’est pourquoi, nous le verrons dans le dernier onglet et nous dirons que les deux types de placements ont la même fiscalité. Ce qui n’est pas faux dans bien des cas.

Ces impôts, à contrario des impôts sur le revenu salarial, sont prélevés mensuellement sur votre compte bancaire.
Le montant est très variable d’une situation à l’autre. Par exemple, plus vous avez d’enfants à charges, plus le montant de l’impôt baisse significativement. C’est pourquoi, pour renseigner le tableau, prenez la simulation la plus défavorable. En effet, il faut bien penser que votre quantification d’imposition sur Excel est sur des dizaines d’années. Ce temps long ne doit pas prendre en compte une situation familiale ou professionnelle qui serait amenée à changer.


ONGLET N°03 : LES CHARGES

Tableau de l’ensemble des charges d’une location

Ce tableau regroupe l’ensemble des charges sans les impôts et le coût du crédit pour les raisons évoquées plus haut.
Les charges sont indexées sur l’inflation moyenne estimée sur la période.

1- Gestion locative
Comme indiqué précédemment, que vous gérer vous-même ou que vous fait appel à une agence, vous devez estimer le coût.

Pour la gestion externalisée, tout dépend du mode de gestion. Cela va de la gestion totale à une simple recherche de locataire. A vous de définir votre degré d’implication. Rapprochez-vous des agences pour demander plus d’informations et des devis.

Personnellement, je ne fais pas appel à une agence. Mais j’externalise via un huissier l’état des lieux d’entrée et de sortie, ainsi que le contrat de location. Une autre manière de procéder à mûrir dans le futur. L’état des lieux est simple à réaliser et n’est pas source de conflit. De même que le contrat de location. Mais l’état des lieux de sortie est souvent source de conflit. L’appel à un huissier est réservé pour les cas difficiles. Nous reviendrons sur ces notions dans un prochain article.

Vous devez évaluer le temps à passer par an et prendre comme base votre taux horaire de travail.

2- Assurance propriétaire
C’est obligatoire et vous devez fournir votre certificat tous les ans ou à la demande du locataire.

3- Frais estimatifs
C’est toutes les réparations et investissements. Imaginer la durée de vie des équipements, matériels et structures de votre bien. Par exemple, si vous mettez un four à disposition, 10 ans c’est une bonne moyenne. Le mien vient de lâchez à 10 ans tout pile ! 😢 (#karma). Vous avez peut-être des investissements planifiés à venir, même lointain. Essayez de les estimer. N’hésitez pas à réévaluer le montant au regard des frais constatés. N’oubliez pas les frais de copropriété et autres frais annexes non dû pas le locataire.

4- Taxe foncière
Vos êtes redevable de la taxe foncière, à contrario de la taxe d’habitation. Mais le locataire est redevable de la taxe d’ordure ménagère inclus dans cette taxe foncière. Vous pouvez par exemple prendre la page du PDF de votre taxe foncière en surlignant la ligne indiquant le montant de cette taxe afin de la transmettre par mail au locataire.


ONGLET N°02 : LES LOYERS

Somme des loyers par an

C’est la somme des loyers annuelle indexée à la révision de loyer estimée sur la période. Vous devez prévoir une vacance de votre bien moyenne entre deux locataires. Partez à minima sur 11.75 mois de loyers perçus par an.


ONGLET N°01 : LES CALCULS

1- Les données d’entrée
Nous n’allons pas détailler tous les champs car c’est simplement, pour la plupart, des informations permettant de calculer les tableaux vus auparavant. C’est plus dans un souci de clarté que les données d’entrée sont regroupées au même endroit, et qu’au final, le fichier nous donne une réponse dans le champ comparaison.

2- Le coût global d’achat du bien
Ce coût représente l’argent que vous avez à placer. Gardez en mémoire que nous partons sur le principe où vous possédez l’argent, même celui que vous empruntez, afin de faciliter la comparaison pour toutes les raisons évoquées précédemment.

ATTENTION !!! N’oubliez pas, si ce n’est pas inclut dans votre crédit, les frais d’acquisition et autres frais annexes.

3- Le rendement locatif net
Il existe trois “strates” de calcul de rendement. L’objectif étant d’avoir le rendement sans les charges, et le net-net incluant les impôts sur le revenu.
Le passif de la location sur la période est l’ensemble des charges vu au troisième onglet.

Allez un peu de maths avec une formule à retenir :

Le gain moyen mensuel c’est la différence entre l’actif et le passif ramené au mois.
Le rendement sur la période est donc la différence entre l’actif le passif.

Le calcul du placement mobilier est le suivant :

Le rendement sur la période est la rente mensuelle qu’on multiplie par le nombre de mois dans une année (soit 12) et également par le nombre d’années de la période.

Pour finir, le champ comparaison est le rendement sur la période du placement immobilier que l’on soustrait au rendement sur la période du placement mobilier.


Et là vous vous dites à quoi sert l’onglet “04-CREDIT” ?? Je vais vous dévoiler deux parties cachées de l’onglet “01-CALCULS“. Mais ces deux parties ne sont là que pour information et n’ont pas vocation à être comparé aux autres types de placements.

4- Le rendement brut
Vous reprenez les calculs explicités plus haut en retirant les charges. Cela vous donnera le taux brut et une première indication, mais vraiment pas plus.

5- Le rendement net-net
Inclure les impôts dans votre passif total.
Le rendement sur la période net-net est intéressant pour connaitre le réel gain.
Le rendement sur la période avec effet de levier déduit les intérêts d’emprunt et autres frais du rendement sur la période net-net. Dans ce cas, vous prenez vraiment tout en compte, même ce qui ne devrait pas l’être.


LES RESSOURCES pour accompagner votre démarche
  1. Les aides pour Excel :

    MoneyVox, anciennement CBanque :
    https://www.moneyvox.fr/credit/simulateur.php
    Je vous conseil le fichier JxPret pour le calcul de prêt. Très simple mais bougrement efficace.
    FBOTUTOS :
    https://www.fbotutos.com/calcul-dun-pret-et-dun-echeancier-avec-excel.html
    Explication sur les formules Excel de placements

  2. Les impôts :

    Impôt.gouv : Un simulateur à votre secours
    https://www3.impots.gouv.fr/simulateur/calcul_impot/2020/index.htm
    Le fameux simulateur de vos impôts sur le revenu.



A vous de jouer maintenant avec tout ces paramètres. Le plus dur étant de trouver le bon équilibre entre pessimisme exacerbé et optimisme acharné. Un article assez conséquent en informations mais diablement utile pour expérimenter une méthodologie et s’y retrouver facilement.

C’est la fin de cette longue chronique ! En espérant ne pas vous avoir perdu dans tout ces chiffres. N’hésitez pas à faire part de vos remarques et votre point du vue sur le sujet. En attendant, on se retrouve le mois prochain pour un nouvel épisode avec Sebastien Le dude !! A la prochaine sur Luminews.fr !

Ses chroniques



*SCI = Société Civile Immobilière

Laisser un commentaire

Veuillez noter s'il vous plaît

Votre adresse e-mail ne sera pas publiée.