PROPRIÉTAIRE BAILLEUR #3 : Recherche de locataire

Sébastien Le dude Immobilier, Société Leave a Comment

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Après avoir muri votre réflexion initiale avant de vous lancer dans l’aventure et après avoir éprouvé vos hypothèses par le calcul, vous êtes fin prêt pour la recherche du locataire.

Vous allez me dire : “Mais avant de rechercher un locataire, il faut peut-être avoir acheté le bien ? “. En effet, c’est une bonne remarque et je vois qu’il y en a qui suivent 😉. Je n’en parlerais pas, tout simplement car dans mon cas j’avais déjà la maison. Les deux premiers articles ont répondu à la question de la pertinence d’une mise en location pour cause d’un déménagement.


LE BON COIN : La valeur sûre


Pas besoin de présenter ce site. Voici ce qu’il semble intéressant, à minima, à mettre en avant dans votre annonce :

      • Le titre : Quoi, point remarquable (lumineux…) superficie, où…
      • Description des pièces avec leurs superficies.
      • Consommation conventionnelle : XX kWh ep/m².an (Classe X).
      • Estimation des émissions : X kg eqCO2/m².an (Classe X).
      • Type de chauffage avec sa consommation moyenne si disponible.
      • Les atouts du bien.
      • Emplacement par rapport au commodités (bus, école…).
      • Caractéristiques du réseau internet.
      • Fiscalité et frais.
      • Libre le XX/XX/XXXX
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Poser son annonce sur le net : une première grande étape !

Nous voyons de plus en plus de locataires rechercher des biens à faible consommation énergétique. L’accès à internet est devenu une information importante.

N’hésitez pas à ajouter vos exigences sur le profil de locataire recherché. Par exemple, vous souhaitez que tous les profils aient une caution solidaire. Autant le mettre, cela permet de filtrer l’annonce dès le début. Attention toutefois à ne pas rentrer sous le coup de la loi en discriminant les profils. Les origines, le faciès et autres critères qui n’ont rien à voir avec la solvabilité de vos occupants ne peuvent pas être un critère de sélection. Il vous faut être objectif et professionnel dans la démarche. Mettez ou placard vos préjugés.

Poster à minima une photo, voir plus. Car sans photo vous aurez beaucoup de mal à attirer les locataires. Ne négligez pas la photo. De nos jours, les smartphones font de très belles photos. Le but de l’annonce, avec les photos, est d’attirer un maximum de locataires à vous contacter afin d’avoir le choix.


CHOIX DU LOCATAIRE : Ne pas se précipiter !


Je vous donne la liste de mes critères ci-dessous. Ne vous précipitez surtout pas sur le premier “bon” profil détecté. Car nos émotions nous jouent parfois des tours ! C’est la démarche “professionnelle” indiquée plus haut. En d’autres termes, il ne faut pas rentrer dans des considérations personnelles, émotionnelles ou des préjugés qui vous feront passer à côté des meilleurs profils. Si vous avez un sentiment, il doit être étayé par des données. Et le but de la liste des critères, c’est de “récolter” un maximum d’informations afin d’avoir un avis “éclairé” sur le choix pressenti.

Qu’est-ce qu’un bon profil ? La question est simple et la réponse est encore plus simple ! C’est un profil qui paye son loyer en temps et en heure et qui jouit du bien sans le dégrader. Mais la difficulté est de déterminer si tel ou tel profil répondra le plus à ces exigences. A titre d’exemple, j’ai appliqué le filtre de critères simples comme les revenus, le CDI et autres points de base lors de ma première mise en location sans allez plus loin. Je m’en suis mordu les doigts !

La liste des critères ou comment détecter le “bon” profil

Dans mon cas personnel, plusieurs erreurs ont été commises :

      • Aucuns échanges longs avec les locataires pour comprendre qui ils étaient par téléphone.
      • Pas de rencontre des locataires dans la maison en présentiel.
      • La venue d’un proche pour accompagner ma démarche aurait été un plus et aurait permit d’avoir un point de vue complètement externe.
      • J’ai accepté qu’il rentre dans la maison sans qu’il me paye le premier loyer et la garantie.

Résultat, le profil s’est avéré être fort sympathique mais complètement en dehors des réalités comptables. C’était de plus en plus compliqué de solder ses dettes autant pour lui que pour moi. La sympathie de la personne et ses bons critères de base (CDI et bon salaire) ne suffisaient pas. Il s’est avéré qu’il n’était pas honnête. Il était surendetté et n’a pris aucune décision permettant d’assainir sa situation. C’était à moi de détecter cette faiblesse.

On apprend de ces erreurs ! En plus de la solvabilité de fait (salaire…), il faut déterminer l’honnêteté de la personne en face de soi. Et c’est tout sauf simple.


LA CONFIANCE : C’est dans les deux sens !


Il est compliqué de détecter le manque de rigueur budgétaire ou la malhonnêteté d’un profil. En effet, il est strictement interdit à un bailleur de demander des relevés bancaires comme le font les banques pour accorder un crédit. Je regrette qu’il n’existe pas de “notation” verte, orange ou rouge de la banque (ce que font en interne toutes les banques) du profil qui serait accessible au bailleur.

Cela conserverait la vie privée des locataires, qui est une valeur fondamentale, tout en ayant une donnée pertinente pour le bailleur. Car tout les critères indiqués dans la liste servent uniquement à déterminer cette rigueur budgétaire et cette honnêteté mais d’une manière détournée.

La vie privée des locataires : une limite à ne pas franchir !

Le seul salaire par exemple ou le statut de l’emploi ne suffisent pas ! Trop de cas connus où le locataire a largement les moyens mais, soit il ne souhaite pas payer, soit il ne peut pas payer. Une banque détecte ce genre de profil facilement. Ce genre de notation existe pour les entreprises, cela instaure une confiance entre partenaires, essentielle dans tout accord ou contrat.

De ce fait, la recherche du locataire a été plus longue la deuxième fois. Beaucoup de temps passé au téléphone avec les profils les plus intéressants. Il suffit d’une conversation un peu plus longue pour comprendre une personne et détecter le “bullshit” (à l’américaine ça passe mieux 😂). Cela permet également aux locataires de mieux comprendre votre profil et les caractéristiques du bien en location.

Par exemple, j’indique bien l’absence de commerces dans le village. Souvent, au fil de la conversation, il en ressort que les critères souhaités par les locataires ne correspondent pas aux caractéristiques du bien. L’honnêteté doit fonctionner dans les deux sens ! N’essayez pas de leur vendre du rêve.


CAUTION SOLIDAIRE : Utile ou non ?


Exemple de liste de critères :

      1. Nom / Prénom / Age
      2. Téléphone portable / Téléphone fixe
      3. Mail / Adresse
      4. Date de contact
      5. Date de visite souhaitée
      6. En couple / Nombre d’enfants ?
      7. Revenus
      8. Type de contrat : CDD, CDI, intérim ?
      9. Depuis combien de temps avez-vous votre travail ?
      10. Animaux
      11. Préférence dans le type de paiement (prélèvement automatique ?)
      12. Vous êtes resté combien de temps dans votre dernier logement ?
      13. Commentaires sur les locataires
      14. Cautionnaire : Revenus / Type de contrat / Depuis combien de temps ont-ils leur travail actuel ? Où habitent-ils ? Sont-ils propriétaire de leur logement ? / Téléphone / Mail
      15. Commentaire sur les cautionnaires

Les informations ne doivent pas être “obligatoires” et doivent être adapter suivant les profils. Par exemple si les cautionnaires sont retraités, la mention “type de contrat” n’est pas pertinente.

Au premier contact par mail, SMS ou téléphone, envoyez ce questionnaire afin de ne pas perdre trop de temps. Vous pouvez l’envoyer par mail, créer un Google Form ou autre formulaire en ligne, ou même l’intégrer directement dans l’annonce. Attendez quelques semaines avant d’analyser les données.

J’ai une démarche en matière de caution qui, j’en suis conscient, n’est pas généralisée car je demande dans tous les cas une caution solidaire. Il est conseillé d’opter pour un moyen de garantir votre loyer. Vous avez le choix entre une assurance “loyers impayés” ou une “caution”. Il est interdit et inutile d’avoir les deux.

La caution solidaire : un acte d’engagement

La caution solidaire est gratuite et apporte la meilleure garantie. En effet, l’assurance est limitée suivant les conditions du contrat souscrit et est payante. La caution est un “simple” papier signé par les parties. Préférez la caution solidaire à la caution simple. Vous pouvez faire appel à la caution solidaire dès les premiers euros de dette dû aux locataires sans même les solliciter.

C’est un engagement important de la part du cautionnaire. Il n’y a pas de limite dans cet engagement. C’est pourquoi il faut demander si le cautionnaire est propriétaire. Car si il est malhonnête ou n’est pas solvable malgré ses revenus, la justice pourra précéder à la vente de la maison pour le remboursement des dettes. Il faut bien évidement expliquer verbalement les obligations lors de la signature de cet acte. un chapitre traité dans le prochain article. Patience…


AVANT LA VISITE : Quelques conseils pratiques


Appelez les personnes qui vous semble convenir pour ce premier échange. Vous pourrez notamment recouper les informations, compléter ou corriger celles-ci. Et vous faire un premier avis. Si besoin, recontactez certaines personnes pour approfondir certaines zones d’ombres. Le fait d’avoir deux échanges permet aussi de déceler le caractère de la personne. Certaines personnes s’impatientent dès le deuxième échange. Ce n’est pas bon signe…

Sélectionner quelques personnes pour une visite du bien. Dans la mesure du possible, regroupez les visites dans la même journée avec 30 à 45min pour chaque visite. C’est préférable pour vous et pour vos locataires présents dans le logement. Nous verrons dans un autre article les droits et devoir en la matière.

Une visite d’une location, ça se prépare !

Mais pour faire simple, il faut s’accorder avec les locataires actuels sur la date. Tracer bien vos échanges. Si possible, demander à une personne de confiance de vous accompagner. Une fois votre choix arrêté, vous pourrez acter ce profil en demandant et vérifiant scrupuleusement les documents administratifs requis. C’est l’objet du prochain article.

J’adapterai la démarche aux grès de mes expériences. Sur cette belle transition, j’aimerais évoquer le site du gouvernement Dossier facile qui permet de récolter et d’analyser facilement les données administratives des profils. A première vue, cela parait une bonne idée.

N’oubliez pas que votre temps c’est de l’argent. Utiliser votre temps à bon escient. Ce site peut être un bon outil pour compiler rapidement les informations. A titre personnel, je compte l’essayer la prochaine fois.

J’espère que le récit de mon expérience vous permettra d’éviter certains pièges. N’hésitez pas à faire part de vos expériences ou encore de donner votre avis dans l’espace commentaire. En ce moment ce n’est pas évident de trouver un logement mais ne vous découragez pas ! A bientôt pour la suite de l’aventure. C’était Sébastien Le Dude pour vous servir !

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