PROPRIÉTAIRE BAILLEUR #4 : Dossier administratif

Sébastien Le dude Société Laisser un commentaire

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Comme évoqué à la fin de l’article précédent, traitant de la recherche de locataire, vous pouvez opter pour la solution « dossier facile ». C’est un nouveau site mis en place par les pouvoirs publics afin de faciliter le traitement administratif et l’analyse des dossiers de candidats.

Nous allons évoquer la constitution du dossier administratif sans passer par ce site car je ne l’ai pas encore testé.

Le dossier administratif se compose des grandes familles suivantes :

        • Les pièces du bailleur
        • Les pièces du locataire
        • Les pièces du cautionnement
          • Dépôt de garantie
          • Assurance locataire
          • Le cautionnement
        • Le contrat de location

Cette démarche peut être plus ou moins déléguée à un agent immobilier, un huissier ou un notaire. Je remarque que plus j’avance dans l’expérience de la mise en location, moins je délègue.


LES PIÈCES DU BAILLEUR


On va parler des choses qui fâchent ! Décrets, articles, vous aurez un peu de lecture !

En plus du dossier, vous devez verser les pièces suivantes :

        • Attestation d’assurance d’habitation du propriétaire
        • Copie des diagnostiques DPE et surface
        • Copie Risque majeur (Géorisques : https://www.georisques.gouv.fr/)
        • Copie des extraits de lois (Réparations…)

Article 7d de la loi du 6 juillet 1989 :

https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexteArticle.do?idArticle=LEGIARTI000038834730&cidTexte=LEGITEXT000006069108&dateTexte=20190901

Décret 87-712 du 26 août 1987 :

https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=LEGITEXT000006066148


LES PIÈCES DU LOCATAIRE


S’entend locataire, une ou plusieurs personnes, avec chacune ses pièces à fournir.

Décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015 fixant la liste des pièces justificatives pouvant être demandées au candidat à la location et à sa caution :

https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000031444493

https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1169

Vous ne devez pas demander une pièce qui n’est pas clairement indiquée dans cette liste. Par exemple, vous ne pouvez pas demander des relevés bancaires.

A contrario, vous n’êtes pas obligé de demander l’ensemble des pièces de la liste, c’est à vous d’adapter votre demande en fonction des profils. Vous n’allez pas demander un contrat de travail à un retraité par exemple. C’est du bon sens, mais c’est plus clair en le précisant 😊

Idéalement, demandez des copies originales. Dans la réalité, je ne le fais pas. Mais c’est sûrement une erreur.

L’analyse de ces pièces permet de comparer avec les échanges que vous avez eu auparavant. Méfiez-vous en cas d’écart. Cela peut révéler un manque d’honnêteté. Certaines personnes travestissent la réalité et embellissent les faits pour avoir plus de chance. A vous de détecter dans leur dossier cette éventualité pour évincer les tricheurs.


LES PIÈCES DU CAUTIONNEMENT


C’est exactement la même démarche. C’est le même article de loi. Un cautionnement par locataire.


1. DÉPÔT DE GARANTIE

https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31269

Vous ne pouvez pas demander plus d’un mois de loyer pour le dépôt de garantie. Il doit être versé au moment de la signature du bail. Si l’état des lieux de sortie n’est pas conforme, vous avez deux mois pour justifier de la non-restitution de la totalité ou d’une partie du dépôt de garantie.

« Le propriétaire doit justifier la retenue sur le dépôt de garantie en remettant au locataire de documents. Il peut s’agir par exemple des états des lieux d’entrée et de sortie, photos, constat d’huissier, devis ou factures, lettre de réclamation des loyers impayés restée sans réponse. »


2. ASSURANCE LOCATAIRE

Le locataire doit assurer la maison. Une attestation doit être fournie à l’état des lieux d’entrée et tous les ans à la demande du bailleur. Je vous conseille de vérifier le document en vous rapprochant de l’assureur.


3. LE CAUTIONNEMENT

Il est essentiel de faire une caution solidaire à durée déterminé. La caution solidaire vous protégera plus qu’une caution simple.

La caution solidaire vous permet d’outrepasser les démarches de recouvrement de dettes auprès du locataire et de passer directement par le cautionnement, et cela dès le premier euro de dette et dès la première journée de retard. Le cautionnement est redevable de l’ensemble des dettes du locataire. Cela implique le loyer, les frais de recouvrement imputable, les frais de levées des réserves après l’état des lieux…. Sans aucune limite de montant !

C’est à mon sens, la meilleure protection. C’est pour cela que le cautionnement doit être le plus solvable possible. Je demande qu’il soit propriétaire de son logement. En lui expliquant qu’en cas d’impayé, un juge peut, dans le pire des cas bien évidement, saisir sa maison. Cela permet d’avoir toute son attention et généralement une réactivité en cas d’impayé du locataire.

J’opte pour l’envoi par courriel et la signature en présentiel lors de l’état des lieux d’entrée. L’échange en présentiel permet, en présence de toutes les parties, de réexpliquer les droits et devoirs du cautionnement. Car c’est loin d’être un acte sans conséquence !

Le cautionnement de mon premier locataire, que je n’avais pas rencontré, semblait tomber des nues lorsque je lui ai signifié ses devoirs lors du premier impayé. « Je n’ai pas signé pour ça » m’avait-il rétorqué. « Et bien si.. »

Vous pouvez générer un document type ou laisser un professionnel le faire.

https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31267


LE CONTRAT DE LOCATION


Je vous conseille vivement de lire la rubrique sur le sujet sur le site de service-public : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F920

Nous n’allons pas aborder tous les points de détails du contrat de location. Car en réalité, c’est assez simple dans la plupart des cas. Un formulaire est à votre disposition. Pour le moment je fais encore appel à un huissier, mais je pense recourir au formulaire en ligne dans le futur.

D’une manière générale, le site de “service-public” est très bien fait et très clair.

Dans le cas “classique”, le contrat de location “bail” est signé pour une durée de trois ans minimum avec tacite reconduction sans durée limite. Vous ne pouvez pas reprendre votre logement pour le relouer.

Vous pouvez résilier le contrat 6 mois avant la fin d’une période de 3 ans dans les cas suivants :

        • Reprise dite « personnelle » du logement. Si vous ou un membre de votre famille souhaite habiter dans le logement.
        • Vente du logement. Le locataire est prioritaire sur la vente du logement.
        • Motif légitime et sérieux.
          • Retard de paiement répété.
          • Dégradation…

Il est donc essentiel de tout tracer et que chaque petit retard de paiement soit notifié. Ceci afin de constituer un « dossier » pour ne pas reconduire le bail.


N’hésitez pas à vous faire aider, du moins dans un premier temps, par des professionnels afin de vous familiariser avec ces démarches. Si par la suite vous sentez que vous maîtrisez assez le sujet, vous pourrez vous lancer seul dans l’aventure.

A titre professionnel, nous avons une maxime qui résume bien le propos : “La bonne personne au bon moment” !


Un nouveau chapitre de bouclé ! Ayez en tête qu’il est important de faire cette démarche. Je vous invites à réagir sur cet article dans l’espace commentaire prévu à cet effet. En vous souhaitant une bonne journée et rendez-vous au mois prochain pour parler de location ! A très vite sur Luminews.fr !

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